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    • 浙江省关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2020-06-26  /  浏览:187 次  /  

    各市、县(市、区)人民政府,省政府直属各单位:

    为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)精神,推进存量土地资源优化配置和节约集约利用,促进全省经济社会高质量发展,经省政府同意,现就完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出以下实施意见。

    一、总体要求

    以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,认真落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府“最多跑一次”改革要求,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为重点,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接,坚持“把握正确方向、规范市场运行、维护合法权益、提高服务效能”的基本原则,充分发挥市场配置资源的决定性作用和政府的市场监管作用,到2020年底,全省初步建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场;到2022年底,形成市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务监管落实到位、市场秩序更加规范、配置效率显著提高,一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系,为完善我省市场经济体制、推动经济高质量发展提供优质服务和保障。

    土地二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本意见执行。

    二、健全转让规则,保障要素流通

    (一)明确转让形式。各类导致建设用地使用权转移的行为均视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、继承、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,其地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移,并应当签订建设用地使用权转让合同,载明相关权利和义务。涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定执行。

    (二)明晰转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,保留划拨方式,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让人依法依规补缴土地出让价款。

    以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下,充分保障交易自由,并依法办理土地转让手续和不动产转移登记;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。建设用地使用权发生转移的,应对其出让合同、投资建设协议等履约情况依法依规进行监管。其中,以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权转让,土地出让时签订“标准地”投资建设协议的,应达到出让合同和投资建设协议约定的固定资产投资强度和建筑容积率等条件,取得协议监管单位同意转让的书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权转让后,相关权利、义务随之转移,“标准地”性质不变。

    各地根据本地实际,探索实行预告登记转让,以出让方式取得的建设用地使用权转让,对未完成开发投资总额25%的,其已投资额可委托有资质的机构进行认定,已投资总额不含土地出让价款和涉及土地交易的税费,按照“先投入后转让”的原则,交易双方签订转让合同,由县级以上自然资源主管部门办理预告登记,待达到法定转让要求时,再依法办理土地转让手续,原出让合同约定的权利和义务一并转移。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。出让合同或投资建设协议等对不动产转让另有约定的,从其约定。

    以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行;转让后,可保留为作价出资或入股方式,也可根据权利人申请依法变更为出让方式。

    (三)完善土地分割、合并转让政策。土地分割转让应符合规划、消防安全、环境保护等相关要求,符合出让合同或划拨决定书约定,分割转让部分应具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。允许标准厂房在不改变功能和土地用途的前提下,按幢、层等固定界限为基本单元分割转让。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害相关权利人合法权益。

    土地合并所涉及的宗地应当为界限相邻的地块,符合规划,且土地权属性质、使用权类型和土地用途一致,涉及剩余出让年限不一致的,可按加权平均法计算出统一的剩余出让年限,也可经市、县(市、区)人民政府批准后补缴一定年限土地出让金后按相应年限登记。

    (四)实施差别化的税收政策。各市、县(市、区)人民政府根据本地实际和需要,依法落实减税降费政策和完善差别化税收政策,降低交易成本,对符合税收减免条件的企业,税务部门应及时按程序为企业办理减免税。可在省人民政府确定的税额幅度内,提出辖区内城镇土地使用税差别化政策方案,报省人民政府批准后实施。

    三、规范出租管理,提升服务水平

    (五)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,应当签订建设用地使用权出租合同(转租合同),明确各方权利和义务,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。其中,签订投资建设协议的,出租时需取得协议监管单位同意出租的书面意见。

    (六)规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权或其地上建筑物、构筑物出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,且出租时间超过5年的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。各市、县(市、区)人民政府要加快制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳标准及管理办法,规范申报缴纳工作。

    (七)优化出租交易服务。市、县(市、区)自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。

    四、完善抵押机制,充分释放权能

    (八)明确抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,依法办理抵押登记,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

    以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权,有偿使用合同约定开发建设期限的,在该期限内抵押的,抵押期限不得超过开发建设期限。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押,抵押期限不得超过租赁期限。

    (九)放宽抵押限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及企业之间债权债务合同的应当符合有关法律法规的规定。土地使用权连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围内可以设定多个抵押权人,同时设定多个抵押权人时,应明确载明抵押权顺位。当事人对抵押权顺位另行约定的,从其约定。

    (十)释放抵押权能。允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等可以进行抵押融资。各地要完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。各地要建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。

    五、建立市场体系,提升治理效能

    (十一)搭建“线上+线下”交易平台。建立由省级统筹,市、县参与的统一的土地二级市场线上交易平台,完善与浙江省土地使用权网上交易系统、建设用地供应动态监测监管系统、不动产登记信息系统的数据和功能衔接。省一级实现土地二级市场数据汇集、合同备案、监测监管、信用管理和统计分析等功能;市、县一级实现信息发布、挂牌竞价、签订合同以及交易事项受理、审核、监管等功能,大力推进线上交易。探索线上交易资金第三方账户托管模式,降低交易风险。

    2020年底前,各市、县(市、区)人民政府要建立和完善包括土地二级市场在内的城乡统一的建设用地交易机构,完善交易配套设施,汇集土地二级市场交易信息,为交易各方提供良好的交易场所和“一站式”便捷服务,办理交易事务,提高交易服务质量。

    (十二)完善交易细则。各地要结合实际,按照优质、高效、便捷的要求,细化制定土地二级市场交易规则,清理与国办发〔2019〕34号文件不一致、相抵触的相关政策规定,重点建立健全建设用地使用权转让,建设用地使用权分割、合并,划拨建设用地使用权出租收益收缴、抵押条件等方面的机制措施。

    (十三)规范交易流程。各地要对土地转让、出租涉及的业务环节进行全面梳理,建立健全“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易;达成一致后签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,市、县(市、区)人民政府可行使优先购买权。加强交易事中事后监管,对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的,不予办理相关手续。

    (十四)提升服务效能。各地要积极落实国务院放管服改革要求,按照“最多跑一次”的要求,加强交易管理、不动产登记和税务征缴等业务的衔接,积极推进不动产交易、登记、税务、金融、涉地司法处置、涉及地资产处置等数据信息汇集和共享。实行土地二级市场交易与不动产登记发证流程有机融合,设立“交易+登记”的“一窗式”综合服务窗口,提供不动产交易、登记和缴税“一窗受理、并行办理”服务,精简受理材料,压缩办理时间。取消与企业不动产转移不相关和法律法规没有规定前置的事项和环节。

    (十五)加强司法衔接和部门衔接。加强涉地司法处置工作衔接,涉及建设用地使用权转移的案件,人民法院与自然资源主管部门应建立司法协助机制,人民法院应当及时向自然资源主管部门查询所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况、土地开发利用现状等情况。自然资源主管部门要积极主动协助司法机关做好相关工作,防止因信息不对称造成土地处置后,难以办理不动产转移登记或无法开发利用。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易,其中涉及划拨建设用地使用权处置的,应先由自然资源主管部门出具意见;涉及“标准地”出让取得的建设用地使用权处置的,应先由协议监管单位出具意见。

    加强涉地资产处置工作衔接,政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的,应征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。国有建设用地使用权转让涉及国有资产的,应取得原批准国有资产管理部门同意转让的批复文件。

    (十六)加强监测监管和信用管理。建立健全土地二级市场动态监测监管机制,加强土地二级市场数据统计分析,及时掌握市场运行情况及规律特征,强化土地一、二级市场联动,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。构建以信用为基础的监管机制,加强对交易方和中介服务机构的信用监管。要制定土地市场信用评价规则和约束措施,将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入省公共信用信息平台,并通过“信用浙江”等渠道依法依规向社会公开,对土地市场的严重失信责任主体实施联合惩戒。要发挥社会中介组织在土地二级市场交易活动中的服务功能,为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等中介服务,规范中介服务从业机构、人员服务行为,引导诚信经营。

    六、保障措施

    (十七)加强组织领导。各市、县(市、区)人民政府要落实主体责任,研究制定实施细则和配套措施,落实机构人员和经费保障,建立自然资源、法院、发展改革、财政、住房城乡建设、国有资产管理、税务、市场监管、金融等部门联动机制,明确任务分工,压实工作责任,有序推动土地二级市场建设。

    (十八)加强宣传引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,及时总结推广各地典型经验和创新做法,扩大土地二级市场影响力、吸引力,调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识,切实提高资源利用效率。

    (十九)加强考核考评。省自然资源厅负责组织指导各市、县(市、区)开展土地二级市场建设工作,会同相关部门抓好工作落实。将土地二级市场建设情况作为市、县(市、区)人民政府土地节约集约利用的重要考核内容。对各市、县(市、区)相关工作进展情况及时通报,对落实不力、建设滞后的进行督导,对真抓实干、成效明显予以表扬,促进土地二级市场健康发展。

    2020年04月21日 10:18      来源:浙江省自然资源厅


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