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    • 重磅!《土地管理法》修正案正式通过!农村集体土地可直接入市
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-08-27  /  浏览:223 次  /  

    8月26日上午,十三届全国人大常委会第十二次会议在北京人民大会堂闭幕。表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定,其中最大亮点是集体经营性建设用地依法可以入市。

    此前,2018年12月23日,《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》(以下简称为“草案”)提交第十三届全国人大常委会第七次会议审议。2019年1月4日,草案在中国人大网全文公布,面向公众征求意见。

    该草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

    现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

    2019年6月25日进行的第二次审议中,修改的主要内容包括土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度和其他修改四个方面。

    相对于一审草案,二审稿的修改重心放在了进一步完善征地情形及补偿标准。

    此次《土地管理法》修改案主要涉及哪些内容?

    第一:是首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因军事外交,政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程,以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

    第二:土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

    该规定改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿,以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法,以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。

    另外,在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费,从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。

    第四在集体经营性建设用地入市方面,改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题,明确规定:农村集体建设用地在符合规划、依法登记,并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下,可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用,同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

    对于市场影响如何?

    改革后的《土地管理法》在集体经营性建设用地入市方面,取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。首先对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。

    其次对于政府来说改变地方政府单一的通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者,迫使政府考虑转型,多元化拓展其他财政增收的方式。

    对于房地产市场来说,更多土地可以进入土地供应市场,直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少,有利于缓解供给矛盾。

    面粉决定面包的价格,低廉的土地成本以及供应量的增加也有助于抑制房价上涨态势,此类土地还有很大一部分是用于租赁住房建设,增加租赁住房供应,有利于抑制租金过快上涨。

    集体土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,尤其是一些布局商业、办公、产业的房地产企业。根据规定集体用地只能用于经营性用途,有利于这些企业低成本拿地,打造商业、产业、办公、居住等全产业链资源,形成规模效应。

    宅基地方面,在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定,同时允许已经进城落户的村民自愿有偿退出宅基地。改革还下放了宅基地的审批权,明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,为改善农村的居住条件提供便利。

    允许已经进城落户的村民自愿有偿退出宅基地,有利于促进农民进城的合理流动,未来有利于加快城市的城镇化进程。

    同时规定明确要求通过规划合理安排农村的宅基地,把农村闲置的、利用不充分的、价值很低的建设用地合理利用,推进新农村建设,促进农村发展。

    值得注意的是,集体经营性建设用地入市对于房地产市场,目前还不会产生非常大的影响。

    修正案里明确规定允许集体经营性建设用地入市,并不是集体的所有用地集体经营性建设用地市场只占了10%左右,大部分还是宅基地;这些集体经营性建设用地入市之后有明确的用途管制,只能用于工业、商业等用途,虽然也会用于租赁房、廉租房、共有产权房等等,但不会对商品房造成很大冲击。


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