• 政治局再提＂房住不炒＂、住建部预警,楼市怎么走?
  • 资讯类型：热点关注  /  发布时间：2019-04-22  /  浏览：2275 次  /  


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楼市再现“小阳春”。国家统计局近日发布了3月70城房价，数据显示，3月有65城新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加8个，上涨城市数量回归历史最高水平，上涨城市平均涨幅0.68%，涨幅环比收窄0.01个百分点。

在65城房价悄然上涨背后，是限售令逐渐的松绑。

据不完全统计，2017年3月份以来，已有48个城市出台年限不等的限售政策，这些限售政策的陆续解禁已成趋势，而首批限售的商品房陆续上市流通交易将给市场带来巨大的供给，这些限售房源的流通将对房地产市场产生影响。

其中，厦门、福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等十个地方的限售令已到期，这些城市两年前限售的房产将可以入市流通。除了这十个城市之外，4月份还有济南、西安两个热点城市限售令也即将到期。

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值得关注的是，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议再提“房住不炒”，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

 这从一定角度说明，当前楼市“小阳春”将面临新一轮的调控升级。

 3月65个城市住宅价格上涨

楼市回暖再现捂盘销售


 日前，国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格：一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，但三线城市有所上升。整体来看，3月有65城新建商品住宅价格环比上涨。

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据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格涨跌互现，其中：北京和广州新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳环比分别下降0.1%和0.3%。

 从二手住宅看， 北京、上海和深圳的二手住宅价格环比继续上涨（分别上涨0.4%、0.3%和0.7%）只有广州有所下降（广州下降0.5%）。

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此外，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点；

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；其中，南充、常德、锦州、秦皇岛等城市房价环比涨幅超过1%。

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经济日报分析称，3月份房价反弹的原因或许有二。

一是自去年年底以来，多地在“因城施策，分类指导”原则下，对楼市调控政策作了微调。一些局部调整，一方面推动了当地楼市销售，拉升了销售价格；另一方面更释放了政策或有松动的信号，影响了社会预期。

二是一段时间以来，一些地方在人才引进工作中将住房、购房作为一项有吸引力的优惠政策，在以较低门槛引入外地人才的同时，也在一定程度上扩大了住房需求，继而对房价上行产生了助推作用。此外，国家发改委近日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中关于户籍制度改革的相关内容，也会在一定程度上影响楼市预期。

中原地产首席分析师张大伟认为，3月份房价数据没有出乎意料，在信贷宽松下，统计口径中的70大城市房价数据接近全面上行。3月份出现房价再翘头的原因很简单：信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。

楼市回暖也引发了一些房地产销售环节的乱象，诸如哄抬房价、价外加价、捂盘惜售等。

 4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知指出，将加大房地产市场监管力度，依法严肃查处哄抬房价、价外加价、捂盘惜售、虚假宣传和强制搭售等违法违规行为。


 房企融资井喷

“好时光”可能是短暂的


中原地产研究中心统计数据显示：4月以来，房企继续密集融资。从总量看，4月来已经接近2000亿，最近几天每天公布融资计划都接近200亿。

中原地产统计数据显示，与一季度数据接近，整体房企融资成本继续降低。融资成本基本告别2位数（除个别企业外），主流境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。

4月18日，绿地金融于境外发行2亿美元企业债，利率6.375%；4月18日当代置业发行3亿美元12.85厘优先票据用于现有票据再融资；4月18日融信中国发行2亿美元优先票据，息率8.75%；4月17日，北辰完成2019年第一期公司债券发行，规模12亿，利率4.8%。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析，借新还旧的压力下，房企融资内驱力强。张波认为，从4月房企的融资情况来看，的确呈现明显上涨，融资金额不断创出新高，融资成本不断下探，这对资金面承压的房企来说无疑是个利好。这说明，流动性放松的大背景下，房企融资再次成为“引力源”。

从全球的大环境来看，中美贸易摩擦影响的不确定性在增加，国内提振经济的政策不断出台，一季度的相对宽松的货币政策环境使得货币市场利率下行拉力变大，“小阳春”行情也让市场对于房地产重拾信心。巨大的市场，相对稳定的投资回报让房企吸聚资金的“引力”不断增强，境内融资的难度系数也已明显减小。

在市场局部出现小阳春，调控再次波动的情况下，中央再次提及房住不炒，这有可能导致房地产的“好时光”是短暂的。

“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势，无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面，但不代表针对房地产行业的全面宽松化。换言之，对于房企资金侧的监管依然存在，一旦房地产出现过热或房价出现明显波动，不排除会再次收紧。另外值得关注的是，目前资金流动也偏向于大型品牌房企，这会在一定程度上加速行业集中化的速度。”张波说。

 中央政治局再提“房住不炒”

住建部预警，保持调控连续性


近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

 按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

 中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。全文针对房地产的内容只有49个字：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。值得关注的是，2018年12月13日召开的中央政治局会议并未提及房地产内容，而这一次再次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这意味着调控有可能再次收紧。

住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

盛松成表示，为了中国房地产市场持续健康的发展，需要坚持房地产调控不动摇：

第一，以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展；第二，防止市场资金再次大量流入房地产领域；第三，加强房地产市场调控的“预期管理”，扭转房价只涨不跌的预期；第四，保持房价长期平稳，以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和房价过快上涨问题，使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。

 


部分城市再度收紧调控

楼市“小阳春”或难以持续


在“小阳春”的背景下，各地又再次出现了炒作的氛围，各地如何面对楼市的波动？实际上，今年4月份，包括长沙、北京、深圳等多个城市再度收紧了楼市调控政策。另外，还有多个城市辟谣松绑限购限价政策，包括济南、郑州等地。

北京上周则收紧了国管公积金政策，贷款按照“认房又认贷”执行。公积金二套房贷最高不超过60万元。

湖南省近期发通知要求在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

4月10日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。

4月8日，深圳市住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》的通知，对与投机炒房团伙串通，通过收取“茶水费”、“好处费”等方式，谋取不正当利益的行为；诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金，规避限购限贷政策等炒作行为实施严厉打击。

张大伟认为，这一轮的楼市“小阳春”能走多远，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。

北青报记者注意到，在央行货币政策委员会召开的2019年第一季度例会上，“把好货币供给总闸门”的提法重新出现。会议提出，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。

多位楼市专家表示，在央行表态要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，去年下半年以来的信贷宽松小周期已经结束，楼市的小阳春或难以持续。

来源：中国房地产金融综合21世纪经济报道、北京青年报、中新网

 

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