浦政告〔2017〕22号文件附件

浙中生态廊道浦江县城区段一期（金狮湖保护与开发工程二期）项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会〔2014〕第14号公告）以及《浦江县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（浦政发〔2017〕22号）等有关规定，结合征收范围内的实际情况，拟定本方案。[1]

一、征收事由和目的

为进一步巩固“五水共治”成果，连通沿山生态廊道和沿江生态廊道，实现生态共保、环境共治，创建精品城市、美丽县城，县人民政府拟实施浙中生态廊道浦江县城区段一期（金狮湖保护与开发工程二期）项目，对征收范围内的房屋予以征收。

二、征收基本情况

（一）征收范围

金狮湖以南至浦阳江区块、金狮湖以西至塔山区块、东山路以北区块以及严家山人武部以西区块，具体以征收红线范围为准（见附件1）。

（二）被征收区块情况

总占地面积19万平方米，总建筑面积30万平方米，户数832户，其中私房796户，公房36户。[2]

（三）被征收人

征收范围内国有土地上房屋所有权人。

（四）房屋征收部门

浦江县住房和城乡建设局。

（五）房屋征收实施单位[3] 

浦江县金狮湖保护与开发指挥部。

（六）资金保障

房屋征收实施单位[4] 开设专户存储征收补偿费用，确保资金足额到位、专款专用。

（七）征收期限

1.签约期限：拟2017年12月底前。

2.腾空期限：拟2018年3月底前。

三、被征收房屋权属等基本情况的认定[5]

（一）被征收人的确认[6] 

1.被征收房屋已登记的，按权属证书或登记簿记载的所有权人确认（权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准）。

2.有人民法院判决、裁定，或者仲裁机构裁决的，按人民法院生效判决、裁定或者仲裁机构裁决的房屋所有权人确认。

3.原房屋所有权人死亡，且公证部门出具过处分房屋的继承公证文书的，按公证部门出具的继承公证文书确认。

4.其他产权人不明确的，由职能部门认定或由司法机关裁定。

（二）被征收房屋面积及用途的认定

1.被征收房屋的建筑面积和用途按权属证书或登记簿记载的为准(权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准)。

　　2.征收范围内未经产权登记、用途不清或改变用途等房屋的认定和政策处理，由职能部门认定或由房屋征收实施单位集体讨论进行政策处理，重大疑难问题由房屋征收实施单位提交县产权联合调查认定组讨论并按规定程序报县人民政府研究决定。

3.对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

四、房屋评估

（一）评估时点

被征收房屋及用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

（二）评估方法

根据评估对象和本地房地产市场状况，采用比较法、成本法、收益法等评估方法，结合被征收房屋的具体区位、用途、权利性质、品质、建筑结构、新旧程度、层次、朝向、建筑面积等影响房屋价值的因素，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值。[7]

（三）评估机构选定

房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照“少数服从多数”的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

（四）房屋价值评估

被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值，由被征收人选定的评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定（评估基准价见附件2）。

（五）评估异议处理

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。[8]

五、补偿方式

（一）征收住宅补偿

1.补偿方式：（1）货币补偿。（2）货币化安置凭证补偿。（3）产权调换补偿。

2.被征收人可以单独选择上述一种方式补偿，也可以选择组合方式补偿。组合方式补偿：（1）货币补偿＋货币化安置凭证补偿。（2）产权调换补偿＋货币补偿。（3）产权调换补偿＋货币化安置凭证补偿。

（二）征收非住宅补偿

征收非住宅房屋（包括商业、办公、工业等用途房屋），鼓励选择货币补偿和货币化安置凭证补偿。

国有土地上的行政机关、事业单位、国有企业、集体企业及集体经济组织等的非住宅房屋征收实行房屋综合成本价评估补偿。

综合用途房屋对房屋用途进行细分后实行分类补偿。

六、补偿、补助及奖励标准

（一）补偿

1.房屋总价值补偿

被征收房屋总价值以房屋征收决定公告之日为评估时点评估确定，不低于类似房地产的市场价格。房屋总价值包括房屋价值、装饰装修价值、附属物价值及建筑占地之外的其它合法土地价值。

2.住宅房屋搬迁和临时安置补偿

（1）搬家费

被征收房屋建筑面积100平方米以下的（含100平方米），按每户1200元补偿；超出100平方米部分，按每平方米4元增加搬家费。

被征收人选择货币补偿部分，搬家费按1次计算；选择货币化安置凭证补偿或产权调换部分，按2次计算。

（2）移机费

 

移装项目	费用标准
电话（宽带）	128元/门
有线电视	240元/门
太阳能热水器	1000元/台
电热水器	200元/台
立式空调（柜机）	400元/台
壁挂式空调（挂机）	300元/台
三相电	70元/千瓦

被征收人全部选择货币补偿的，移机费按1次计算；选择货币化安置凭证补偿或产权调换的，按2次计算。中央空调由具有相应资质的评估机构评估确定，按1次计算。

（3）临时安置费

按被征收房屋建筑面积每月每平方米10元计算，每户每月少于800元的，按800元计算。

被征收人选择货币补偿部分，按6个月计算；选择货币化安置凭证补偿部分，按18个月计算；选择产权调换部分，按实际过渡月数（从搬迁腾空之月起至产权调换房屋交付之月止）增加6个月计算。

未按征收补偿协议约定提供产权调换房屋，自逾期之月起按实际逾期月数每月每平方米20元的标准向被征收人支付临时安置费。

3.非住宅房屋搬迁和临时安置补偿

（1）一次性搬迁费

按被征收非住宅部分房屋建筑面积每平方米8元补偿。

（2）一次性临时安置费

按被征收非住宅部分房屋总价值的0.4%补偿。

（3）停产停业损失补偿

征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收非住宅部分房屋总价值的5%给予补偿。[9]

（二）补助

根据被征收人选择的补偿方式不同，分别给予相应的补助：

1.选择货币补偿的补助[10]

按货币补偿部分房屋总价值的10%给予货币补助。

2.选择货币化安置凭证补偿的补助[11]

货币化安置凭证的具体使用办法按《浦江县货币化安置凭证管理办法（试行）》规定的精神执行。

3.被征收房屋为平面式套房，选择高层公寓产权调换的，给予安置房总价款10%的优惠补助。

（三）奖励

被征收人在规定期限内签订补偿协议的，按被征收房屋总价值的3%给予奖励；在规定期限内腾空被征收房屋的，按被征收房屋总价值的2%给予奖励。[12]

七、产权调换

（一）产权调换房源

1.文景和苑，土地性质为国有出让，为现房。具体户型和套数如下：

 

户型	70㎡	80㎡	90㎡	100㎡	120㎡	130㎡	140㎡
套数	16	10	43	34	5	2	5

2、金狮新村，土地性质为国有出让，为期房，预计2018年6月底前交付。具体户型和套数如下：

 

户型	50㎡	70㎡	80㎡	90㎡	100㎡	110㎡	120㎡	130㎡	140㎡	160㎡
套数	24	17	16	3	55	1	34	4	5	9

3.仙华安置区（二）六和区块（小高层），土地性质为国有出让，为期房，预计2019年8月底前交付。

具体户型和套数如下：

 

户型	70㎡	90㎡	120㎡	140㎡
套数	38	12	22	122

 

 

 

4.浦南安置区（一）文溪区块，土地性质为国有出让，为期房，预计2020年11月底前交付。

具体户型和套数如下：

 

户型	70㎡	90㎡	120㎡	140㎡
套数	0	62	36	365

5.浦阳安置区（一）珠红区块，土地性质为国有出让，为期房，预计2019年8月底前交付。

具体户型和套数如下：

 

户型	70㎡	90㎡	120㎡	140㎡
套数	88	68	5	176

建筑面积以实际测绘面积为准。

（二）产权调换原则

以原有合法建筑面积1：1的比例，被征收人在产权调换房源剩余套数内就近选择户型进行安置。

被征收人选择产权调换的，在整个项目签约期限结束后，如果被征收人选择产权调换房屋套数超过现有对应安置区块户型套数的，需进行抽签确定产权调换房屋户型的有无，未抽中产权调换房屋户型的，在安置补偿协议中约定自动转为货币补偿或货币化安置凭证补偿。

（三）户型抽签办法

以选择同一安置区同一户型的被征收人姓名做签，由公证处公证人员抽签，抽取对应户型现有套数的签数，抽中被征收人姓名即为被征收人抽中产权调换房屋户型。

（四）地下车位和储藏室

文景和苑和金狮新村的地下车位数量以实际安置户数量为基数，按0.8的比例系数予以配置，最终经抽签确定能否购买车位。

其他安置区的地下车位和储藏室数量以实际安置户数量为基数，按1.0的比例系数予以配置，经抽签确定车位和储藏室的具体区位。

被征收人可放弃车位和储藏室的购买资格。

（五）结算办法

在交付产权调换房屋之前，房屋征收部门应以被征收房屋和产权置换房屋的评估价值为依据，与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权置换房屋价值的差价。

购买车位按6万/个予以结算。储藏室按建筑成本结算。

（六）选房办法

以被征收人腾空房屋的先后顺序为依据确定选房的先后顺序。同一天腾空房屋的视为同时腾空，同时腾空的被征收人通过抽签确定选房的先后顺序。再按选房顺序号，由被征收人依次在确定的安置房楼幢户型内直接选房。

八、低收入住房困难家庭的住房保障[13]

征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米的（浦江县行政区域内有其他住宅用房的合并计算），且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定给予住房保障：

（一）被征收人选择货币补偿或货币化安置凭证补偿的，按建筑面积45平方米予以补偿。

（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于45平方米；被征收人对建筑面积45平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过建筑面积45平方米且超过被征收房屋价值的部分按规定支付差价。

低收入住房困难家庭由建设和民政部门参照浦江县人民政府相关规定给予确认。

 

九、子女入学

被征收人原学区不变。

十、契税优惠相关规定

（一）依据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）文件相关规定，房屋被征收后，被征收人选择货币补偿并在本县区域新购置房屋的，成交价格未超过货币补偿（含补助）部分免征契税；对超过部分，按国家或浙江省相关规定征收契税。

被征收人选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对产权调换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按国家或浙江省相关规定征收契税。

（二）被征收人选择货币化安置凭证补偿（含补助）的，契税征收按《浦江县货币化安置凭证管理办法（试行）》规定的精神执行。

（三）被征收人在房屋征收范围公布之日（2017年5月27日）起至房屋征收补偿协议签订之前购置房屋，按照“先征后补”的原则，先按规定缴纳契税，再参照上述规定予以补助。

十一、征收与补偿纠纷处理

（一）房屋征收补偿协议签订后，被征收人不服房屋征收补偿协议的，可以依法提起行政诉讼。

（二）被征收人对补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置费或者周转用房、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等事项，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，报请县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定期限内不搬迁，经催告后仍不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

十二、其他

（一）因土地类型为国有出让和国有划拨的房屋市场价格存在价差，对征收范围内国有划拨土地上房屋进行评估时，在按国有出让评估得出的价格基础上扣减相应的差价。扣减差价有优惠规定的，按优惠规定扣减；没有优惠规定的，按评估时点的市场评估价扣减。

（二）对已处罚并责令补办规划审批手续的未登记房屋给予补偿的，应按评估时点的市场评估价扣减相应需补缴的土地出让金。

（三）对认定为改变用途，按改变后用途确定补偿标准的，应按评估时点的市场评估价扣减相应的土地收益金。

（四）未办理房屋过户手续的，按评估时的标准扣减相应的过户税费，其中国有划拨土地上的房屋应再按评估时点的市场评估价扣减需补缴的土地出让金。

（五）被征收房屋有抵押或财产保全情况的，房屋征收部门应在安置补偿协议签订后及时告知抵押权人或相关机关。

（六）本方案未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》以及《浦江县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等有关规定执行。

 

附：1.征收红线范围

2.被征收房屋和产权调换房屋评估基准价

附1

附2

被征收房屋和产权调换房屋评估基准价

一、被征收房屋评估基准价（土地性质为国有出让）

 

序号	房屋类型	地  段		基准价   (元/㎡)	设定条件
1	多层平面式 套房	金狮湖以南		10000	砖混三等，以二层为基准，朝南中间套	144㎡以上，基准价下浮10%
2		金狮湖以西		11500
3	垂直式分割 套房	金狮湖以南		9000	砖混三等，以二层为基准，朝南中间套
4	住宅垂直式楼房 (含商住综合用房中的垂直式住宅部分)	金狮湖以南,浦阳江以北	容积率5.0	8100	砖混三等，标准主房容积率为建筑面积与建筑占地面积比率。
5			容积率4.5	8650
6			容积率4.0	9200
7			容积率3.5 及以下	9800
8			沿江房 （主方向朝南）	10800	砖混三等，标准主房容积率为3.5(建筑面积与建筑占地面积比率)。
9		金狮湖以西（中山北路）		10300
10		儿童公园南（人民东路）		10300
11		东山路以北		10300
12		严家山人武部以西		8850
13	商业用房(含商住综合用房中的商业部分)	金狮湖以南		25000	砖混二等，底层临街进深12米-14米商业用房中间房
14		金狮湖以西（中山北路）		30000
15		儿童公园南（人民东路）		28000
16		儿童公园东（书画街）		28000
17		东山路以北		28000
18	行政企事业单位及集体房屋			3300	综合成本价
19	工业用房			1500	土地单价

备注：建筑占地之外的其它合法土地价值另行评估确定。

二、产权调换房屋评估基准价

 

序号	房屋类型	区块	基准价     (元/㎡)	设定条件
1	高层公寓式	文景和苑	9000	高层公寓设定条件：钢混二等，高层朝南中间层(设定为总20层的第10层)。 商业用房设定条件：钢混二等，临街进深12米-14米商业用房中间。
2	商业用房		15000
3	高层公寓式	金狮新村	11000
4	商业用房		20000
5	高层公寓式	仙华安置区（二）六和区块（小高层）	9000
6	高层公寓式	浦南安置区（一）文溪区块	8500
7	高层公寓式	浦阳安置区（一）珠红区块	8500

 

 

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