• 房子升值20%出手仍亏损 地产还值得投资吗？
  • 资讯类型：热点关注  /  发布时间：2013-03-08  /  浏览：1905 次  /  

100万的房子卖120万亏3.36万元

　　3月1日国务院公布严格按差额20%征个税的政策，使得整个房地产市场出现较大波动。

　　许多市民都在计算，自己的房子如果出售，需要缴多少个税及营业税、契税。还有一些计划投资房产的市民，开始重新计算，在新的税费政策下，如果现在投资一套房，几年内房价涨多少，自己才赚钱？

　　金陵晚报地产研究院一位专家，举例测算，假设已有一套房，现在再以1万元/平米，投资一套总价100万元的新房，假设3年后房价涨到120万元再出售，扣除资金成本、利息、税费，自己还能剩多少纯利润？

　　首先，买房人需要支付6成首付，即60万元。另外40万元，申请商业贷款，贷30年，贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍，即7.205%，按等额本息法，每月要还房货2716.51元。前3年的利息成本，约为7万元。

　　由于是第二套房，需要缴纳房屋总价3%的契税，即3万元。带电梯的房子，维修基金为120 x100=1.2万元。

　　根据以上数据，这套房3年后出售时，将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元。

　　假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售，买卖双方还要缴税费和中介费。若按差额20%征个税，个税=(120万-100万)x20% =4万元。营业税=120万x5.6%=6.72万元。中介费=120万x1.2%=1.44万元。卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元。(假设买家是首套房，买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元，还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元，买家一共要支付4.68万元)

　　综上所述，这套房的总投资成本及交易成本，累计为11.2万+12.16万=23.36万元。

　　而这套房的账面升值为：120万-100万元=20万元。20万-23.36万=-3.36万元。

　　算下来，100万元买下这套房，3年后以120万元出售，不仅不赚钱还亏了3.36万元。

　　如果这60万元不作为首付投入房地产投资，而拿来存银行，收益有多少？部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍，即4.675% ， 60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675% x 3，约等于8.4万元。

　　地产评论

　　房产投资价值轨道

　　金陵晚报地产研究院专家测算，现在买100万元房，3年后120万卖，扣除利息、税费和中介费等成本，不仅不赚钱，还亏本3.36万元。另一机构测算，现在首付三成买下总价100万元房产，5年后的出售价为至少要达到132.06万元，房价涨幅达32.06%，才不亏本。

　　这表明，从限购限货到个税新政，国务院打出的这一套“调控组合拳”，正在有效打击投资投机型需求。由于高昂的税费成本和利息成本，短线炒房，正在变得无利可图。

　　过去十年房价涨幅较大，部分城市的房价涨了3倍-5倍，许多人闭着眼睛投资，也赚了大钱，大批人因为投资房产成了百万富翁、千万富翁甚至亿万富翁，这种发生在我们身边的财富神话，使得中国许多城市出现了“全民炒房”热潮。

　　然而，自2010年以来，政府实施了一连串的房地产调控政策，房价快速上涨态势已得到有效遏制，预计未来的房价也不可能再像前些年那样猛涨，再加上按差额20%征个税等政策出台，房地产的投资属性已大为消减，炒房的预期收益已骤然下降。

　　实际上，2010年以来南京已经出现了部分市民投资房产、却至今仍未解套的案例，买房亏本的现象已经出现，一些专家甚至给出了“乱买房是傻瓜”的辛辣点评。

　　未来投资房产正逐渐回归价值投资轨道，可能要寻找到租售价格比高的房子，以租养货，长线投资，才是趋势。

 

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